體(tǐ)育特色小鎮興起

受特色小鎮建設的浪潮的帶動，更借勢于體(tǐ)育産業的興起，體(tǐ)育特色小鎮成爲城(chéng)鎮化建設的新熱(rè)點。

中國(guó)第一批體(tǐ)育特色小鎮興起于江蘇，2016年(nián)9月，江蘇省《關于開展體(tǐ)育健康特色小鎮建設工(gōng)作(zuò)的通知》提出到2020年(nián)，培育20個左右産業特色鮮明、發展模式多元、體(tǐ)育服務便捷、建設空間集約，生(shēng)态健康宜居的體(tǐ)育健康特色小鎮。

國(guó)家體(tǐ)育總局2017年(nián)才開始打造體(tǐ)育特色小鎮，在全國(guó)選了96個試點，打造運動休閑特色小鎮。從(cóng)分(fēn)布上看(kàn)，江蘇在全國(guó)體(tǐ)育特色小鎮數量最多。采用省地共建的模式，現已打造14個體(tǐ)育健康特色小鎮，今年(nián)還(hái)将發展第三批體(tǐ)育健康特色小鎮。

江蘇這14個體(tǐ)育健康特色小鎮，在産業方向上非常多樣化，每個小鎮都(dōu)在體(tǐ)育産業的多重維度上發展。體(tǐ)育小鎮産業模式分(fēn)别爲：體(tǐ)育+旅遊、體(tǐ)育+培訓、體(tǐ)育+裝備制造、體(tǐ)育+健康、體(tǐ)育+賽事(shì)、體(tǐ)育+休閑、體(tǐ)育+互聯網科(kē)技。七種“體(tǐ)育+”的産業模式也是江蘇首創。

地産向體(tǐ)育小鎮“突圍”

近年(nián)來(lái)房(fáng)地産行業屢受“打壓”，傳統住宅開發模式的項目機(jī)會越來(lái)越少，土(tǔ)地的産業貢獻門(mén)檻越來(lái)越高。産業方向上，轉型文旅地産、健康養老、教育地産的越來(lái)越多；業務模式上，轉型整體(tǐ)運營、資産持有、存量開發、産業運營的也越來(lái)越多。房(fáng)企跨界其他(tā)産業、模式創新已經成爲必由之路(lù)。

目前恒大(dà)、碧桂園等第一方陣地産商，以及建業、萊茵等地方房(fáng)企，開始以體(tǐ)育特色小鎮作(zuò)爲新的産品線。房(fáng)企選擇體(tǐ)育特色小鎮作(zuò)爲“突破口”，嘗試轉型體(tǐ)育文化産業和運營模式，爲建設項目注入新型健康的産業動力。

地産向體(tǐ)育小鎮“突圍”的原因是多方面的，可(kě)以說(shuō)是經濟發展的必然趨勢：第一，京津冀、珠三角、長三角人(rén)均GDP超1萬美元後，消費升級的必然。

第二，旅遊産業發展升級的必然。從(cóng)觀光(guāng)購(gòu)物階段升級到深度體(tǐ)驗消費階段，體(tǐ)育爲旅遊提供内容，是發展旅遊産業的重要資源。

第三，體(tǐ)育産業發展的必然。體(tǐ)育産業近期内生(shēng)存發展，必須要依托于旅遊，并與地産緊密結合，旅遊是推進體(tǐ)育産業的重要動力，地産是體(tǐ)育産業落地的載體(tǐ)。

第四，轉型體(tǐ)育産業也是地産行業在新時代、新發展周期，實現可(kě)持續發展的必然。房(fáng)企要爲滿足人(rén)民(mín)日(rì)益增長的物質文化需要，進行供給側改革和産品創新。

房(fáng)企主要是作(zuò)爲投資建設主體(tǐ)，小鎮的建設需要依附于大(dà)規模的投資能力、建設執行能力、産業資源整合能力，這些恰恰都(dōu)是大(dà)型房(fáng)企相(xiàng)對容易達到的門(mén)檻。體(tǐ)育産業與地産開發相(xiàng)輔相(xiàng)成。打造體(tǐ)育特色小鎮如(rú)果沒有房(fáng)地産産品配套、沒有短(duǎn)期回報的産品，難以吸引投資者。從(cóng)土(tǔ)地儲備的角度看(kàn)，圈地是地産公司本分(fēn)，但(dàn)是按體(tǐ)育總局的要求，小鎮的核心區不要有房(fáng)地産開發。

因此，地産商做體(tǐ)育特色小鎮，核心目标是打造體(tǐ)育特色産業，形成健康運營的産業鏈條。體(tǐ)育産業的特點：一是體(tǐ)育本體(tǐ)很難盈利，必須跨界發展；二是跨界範圍廣并産業鏈延展很長。體(tǐ)育特色小鎮的産業生(shēng)态必須健康，産業貢獻必須成爲小鎮的主要經濟支柱。産業資源和産業鏈條打造成爲最大(dà)挑戰。

房(fáng)企借力體(tǐ)育資源

體(tǐ)育特色小鎮與文旅特色小鎮不同，文旅項目具當地文旅特色即可(kě)，而體(tǐ)育特色小鎮沒體(tǐ)育資源支撐就(jiù)是無本之木。體(tǐ)育産業資源在國(guó)内稀缺，所以很多房(fáng)企和體(tǐ)育企業聯手，目标是導入專業運動項目和賽事(shì)。

體(tǐ)育特色小鎮建設主體(tǐ)一般有兩種，一是有投資能力的大(dà)型企業，二是當地政府作(zuò)爲項目的發起方和土(tǔ)地合作(zuò)方。按體(tǐ)育總局的要求，體(tǐ)育特色小鎮的建設主體(tǐ)應該是市場化運作(zuò)的企業主體(tǐ)，才有驅動力和執行力。

體(tǐ)育特色小鎮屬大(dà)規模建設，建設主體(tǐ)應是大(dà)型企業，兼具大(dà)規模投資能力和資源整合能力，缺一不可(kě)。大(dà)型投資建設機(jī)構，特别是進入千億俱樂部的前20強房(fáng)企方陣，都(dōu)有發展體(tǐ)育産業與建設體(tǐ)育特色小鎮的潛力。

體(tǐ)育企業和體(tǐ)育運動資源，屬于被整合的對象。體(tǐ)育企業普遍規模小，缺少投資能力。有體(tǐ)育企業參與體(tǐ)育小鎮建設，但(dàn)難成爲獨立投資方，多作(zuò)爲服務合作(zuò)或小股東，主要扮演體(tǐ)育專業運營角色。

體(tǐ)育運動闆塊的産業運營，還(hái)是要靠體(tǐ)育企業。體(tǐ)育企業優勢多在于體(tǐ)育本體(tǐ)領域，或某些運動項目。目前參與體(tǐ)育小鎮項目的多來(lái)自(zì)賽事(shì)運營、場館運營、體(tǐ)育培訓等領域。特别是具體(tǐ)體(tǐ)育服務子項的運營，專業分(fēn)工(gōng)很細，小型體(tǐ)育企業很多都(dōu)有自(zì)己的特色與專長。

過去(qù)，由于受限于傳統的體(tǐ)育事(shì)業模式，體(tǐ)育産業在中國(guó)比較欠發達，外加體(tǐ)育消費時代未到，體(tǐ)育運動本體(tǐ)如(rú)比賽和表演比較難盈利。目前體(tǐ)育産業和體(tǐ)育消費正在爆發，房(fáng)企參與正當其時。

大(dà)型房(fáng)企的投資與資源整合能力，完全可(kě)以把小鎮的體(tǐ)育産業與其它旅遊等産業結合得(de)更充分(fēn)，這些都(dōu)是體(tǐ)育企業無法實現的。體(tǐ)育産業與旅遊産業、廣義的房(fáng)地産開發建設完全可(kě)以互惠共赢。

體(tǐ)育特色小鎮的瓶頸

目前的體(tǐ)育特色小鎮建設都(dōu)處于起步階段，許多小鎮策劃堪稱“無中生(shēng)有”。投資建設方對體(tǐ)育産業這個全新領域不了解，套用地産和其他(tā)文旅項目模式居多。過兩年(nián)到了驗收階段，政府的考核一定是寬進嚴出，相(xiàng)當多項目會不了了之。

體(tǐ)育特色小鎮是否達标？誰來(lái)認證？國(guó)内唯一官方的，體(tǐ)育健康特色小鎮評價與認證标準，由江蘇省體(tǐ)育産業研究院、清華大(dà)學房(fáng)地産研究所等政産學研機(jī)構聯手編制，由江蘇省體(tǐ)育局發布。按照(zhào)此标準分(fēn)四大(dà)方面的評估：１小鎮的基礎特質、２頂層設計(jì)與規劃、３投資實施、４運營管理(lǐ)。按此系統評估，目前的體(tǐ)育特色小鎮建設，從(cóng)結構設計(jì)到産業引擎都(dōu)有先天不足。

首先，最缺乏頂層設計(jì)，沒有産業鏈概念。普遍把文化和運動特色拔得(de)很高，最重要的産業鏈規劃缺失，沒有跨界融合的架構設計(jì)。由于體(tǐ)育産業的特殊性，沒有跨界的體(tǐ)育小鎮不會成功。頂層設計(jì)匮乏也反映了體(tǐ)育産業領域發展滞後，地産文旅策劃機(jī)構很多，但(dàn)有政策産業高度并且能資源導入産業研究機(jī)構屈指可(kě)數。

其次，受體(tǐ)育事(shì)業的傳統影(yǐng)響，缺少體(tǐ)育産業觀，把體(tǐ)育特色理(lǐ)解成運動項目特色。市場上不缺運動項目，不缺體(tǐ)育場地設施，缺的是創新的産品和服務。運動項目特色很必要，賽事(shì)拉動作(zuò)用很重要，但(dàn)沉澱的必需是可(kě)持續盈利業态。例如(rú)，N多體(tǐ)育小鎮以足球小鎮命名，作(zuò)爲推廣手段也無可(kě)厚非，由于缺少跨界産業補充與消費支撐，造成各種困局：體(tǐ)育場地閑置荒廢，運動項目過于傳統而缺少引流作(zuò)用，體(tǐ)育的代表流于一過性的賽事(shì)。

第三，缺少龍頭項目，多數小鎮都(dōu)具有一定的小型體(tǐ)育運動項目分(fēn)布，但(dàn)缺少能拉動一方經濟發展的大(dà)型項目，影(yǐng)響力層級不夠，而且類型單一。崇禮滑雪小鎮的龍頭項目是冬奧會，江陰新橋馬術(shù)小鎮的龍頭項目是馬術(shù)表演，但(dàn)能夠支撐小鎮整體(tǐ)健康發展是充分(fēn)的旅遊配套系列。其實産業資源不應局限于運動和賽事(shì)領域，運動康複、體(tǐ)育旅遊、體(tǐ)育娛樂消費、大(dà)型峰會論壇等，都(dōu)是重要資源。

缺少核心資源的本質，是缺少龍頭企業。很多體(tǐ)育特色小鎮都(dōu)是由當地政府牽頭發起，缺少大(dà)型投資與資源整合方進入，這對大(dà)型房(fáng)企是個好機(jī)會。不少房(fáng)企已經積累了旅遊、教育、健康等方面的資源，略作(zuò)轉向，跨界融合體(tǐ)育産業是捷徑。

房(fáng)企進軍體(tǐ)育特色小鎮的難點

地産行業形勢今非昔比，房(fáng)企特别需要爲開發項目注入産業資源、旅遊主題等，才能獲得(de)政府支持和市場認可(kě)，進軍體(tǐ)育特色小鎮建設本屬順勢而爲。然而總體(tǐ)上看(kàn)，地産商除了個别特例覺悟早的，關注國(guó)家體(tǐ)育産業戰略轉變的極少，轉型體(tǐ)育産業或成立體(tǐ)育産業闆塊的是極少數。

房(fáng)企做體(tǐ)育特色小鎮的難點主要是地産思維慣性，對于産業闆塊缺乏耐心。首先，房(fáng)産銷售目标很難改變。大(dà)型房(fáng)企除非集團層面明确轉型體(tǐ)育方向或成立體(tǐ)育産業闆塊，否則項目公司很難不以房(fáng)産建設和銷售爲中心。中小房(fáng)企轉型決策相(xiàng)對容易，但(dàn)因資本規模和民(mín)企身(shēn)份所限，難獲小鎮型項目機(jī)會。

其次，對體(tǐ)育闆塊的長線持有和運營，因缺少資源積累和運營經驗，興趣不高，遠(yuǎn)不及對文旅、産業園、健康養老、教育等地産等更感興趣。即便已經涉足體(tǐ)育特色小鎮的地産商，對體(tǐ)育的理(lǐ)解多還(hái)停留在對運動項目的興趣上。典型套路(lù)是買足球隊，辦馬拉松賽事(shì)等，對體(tǐ)育産業缺乏深入研究。

從(cóng)目前房(fáng)企主導的體(tǐ)育特色小鎮規劃來(lái)看(kàn)，地産策劃和文旅策劃套路(lù)化成果居多。多把體(tǐ)育作(zuò)爲文化賣點，而非消費拉動和經濟引擎。地産思維太重則産業成爲項目裝飾，文旅創意過淺難與體(tǐ)育産業深度結合。本質問(wèn)題還(hái)是行業慣性太大(dà)，轉向太難。

目前體(tǐ)育産業市場是個藍海，就(jiù)看(kàn)誰動作(zuò)快(kuài)。體(tǐ)育特色小鎮建設水平普遍不高，地方政府對于體(tǐ)育特色小鎮的反應，依然靠體(tǐ)育局主導；投資建設方多停留在建場地和引進運動項目的思路(lù)。就(jiù)看(kàn)是否有眼光(guāng)的地産商下工(gōng)夫深入研究，結合頂級的産業資源，把握消費升級的潮流，實現房(fáng)企轉型。

随着中國(guó)人(rén)均GDP突破8000美元，長三角和珠三角的人(rén)均GDP接近2萬美元，體(tǐ)育消費正在爆發。在總書(shū)記體(tǐ)育強國(guó)和發展體(tǐ)育産業的國(guó)家戰略指引下，看(kàn)清潮流，選擇體(tǐ)育突破口，是對房(fáng)企掌舵人(rén)智慧的考驗。