往前推十幾年(nián)，大(dà)望京還(hái)是片村子。對于老北京人(rén)來(lái)說(shuō)，大(dà)望京就(jiù)是郊區，即使緊鄰望京新城(chéng)，但(dàn)也抹不去(qù)城(chéng)鄉接合部的烙印。

事(shì)實上，望京商圈的崛起也就(jiù)是這幾年(nián)的事(shì)。由于當時商業規劃的缺失，與西單、公主墳等聚集性商圈不同，望京的商業較爲分(fēn)散，以社區型商業爲主。

而随着近幾年(nián)望京人(rén)口結構的變化，新中産的聚集讓整個商圈的消費力有了較大(dà)的提升。消費客群升級與商業升級落伍的矛盾，讓交通通達便利、離(lí)望京片區不遠(yuǎn)的頤堤港撿了漏。

佛說(shuō)世間有輪回，一眨眼，又是一個輪回的開始。

随着北京市各類規劃的出爐，擁有北京最大(dà)的郊野公園、第四使館區規劃用地、國(guó)際商貿中心标簽的東壩，逐漸進入房(fáng)地産企業開展項目的“新大(dà)陸”。

這些尚未落地的規劃，描繪了東壩區域的美好未來(lái)，也變成了開發商們信心十足的賭注。目前，區域内的商業配套僅能滿足生(shēng)活需求，而優質程度，與高達五六萬的地價、動辄十萬以上的房(fáng)價水平并不匹配。

當然，曆經二十餘年(nián)的望京商業發展，确實可(kě)以讓東壩商圈基于更成熟的城(chéng)市發展經驗之上。可(kě)是，像東壩這種新興商圈到底該如(rú)何探尋其商業地産發展機(jī)會呢(ne)？

大(dà)數據：朝陽的後起之秀

東壩商圈位于東五環沿線城(chéng)區與郊區交界，東起管莊路(lù)，西至東五環，南(nán)起機(jī)場第二高速，北至濱河路(lù)，是北京城(chéng)郊結合區域中空間較爲開闊的地區之一。

受CBD、望京等核心商圈的共同輻射，加上本身(shēn)被規劃爲高端國(guó)際商貿區和第四使館區，東壩将成爲京城(chéng)又一承載财富人(rén)群、釋放(fàng)高品質消費需求的商圈。

目前，東壩商圈主要有金隅嘉品mall、斯普瑞斯奧特萊斯以及2019年(nián)第3季度将要開業、體(tǐ)量較小的恒大(dà)城(chéng)市廣場。其中，北京金隅嘉品Mall位于東壩商圈核心，爲區域内首家一站(zhàn)式家庭購(gòu)物中心。

随着大(dà)量涉外資源引入、高端人(rén)士進駐，商圈的業态調整已迫在眉睫，原先單一的業态已無法滿足消費者需求，急需餐飲、體(tǐ)驗類業态。常住人(rén)口超15萬，家庭型消費需求也十分(fēn)突出。

盈石(北京)常務副總裁周睿表示，東壩作(zuò)爲朝陽區最後一片成規模的開發片區其實具有非常多的可(kě)能性。這兩年(nián)北京商業發展的空心化趨勢明顯，随着新興居住闆塊的成熟，人(rén)口和消費的遷移已經造就(jiù)了完全不一樣的商圈格局。東壩正是這樣一個人(rén)口導入和結構置換的熱(rè)點區域，商業地産在長久的供需剪刀差作(zuò)用下具有不可(kě)小視的潛力。

現狀：僅滿足基本需求

東壩附近曾經是朝陽區的城(chéng)鄉結合部，農民(mín)的平方和工(gōng)廠(chǎng)的廠(chǎng)房(fáng)較多。随着時間的推移和政策的推動，工(gōng)廠(chǎng)外遷、棚戶區改造，讓這塊地變成了商業用地和居住用地。

緊接着，東洲家園、恒大(dà)名都(dōu)、金隅彙景苑、保利首開麗灣家園等自(zì)住房(fáng)“圍攻”，恒大(dà)江灣、首開常青藤等豪宅入場，直接造就(jiù)了近日(rì)東壩自(zì)住房(fáng)、頂級豪宅并存的局面。

低中高檔的小區快(kuài)速崛起，百貨、超市、家居、餐飲等業态開始融彙于此，而業态組合、品牌組合的定位以滿足消費者生(shēng)活需求的金隅嘉品mall亮相(xiàng)，一定程度上填補了東壩區域缺乏購(gòu)物中心業态的空白(bái)。此外，東壩商圈還(hái)有一些聚集在東壩中路(lù)與姚家園路(lù)一帶小體(tǐ)量業态單一的餐飲底商和商業街。

筆者走訪了解到，金隅嘉品mall主要以零售、餐飲、兒童、娛樂、生(shēng)活服務等業态爲主，相(xiàng)較于其他(tā)購(gòu)物中心業态并無太多突破。

而特色餐飲和兒童早教是這裡(lǐ)最突出的業态，L3命名爲“嘉童年(nián)”，圍繞“兒童”概念展開了一系列的品牌進駐，涵蓋了孩子們的吃(chī)、穿、玩、樂、教育，有茉莉幻想、悠遊堂、巧虎等消費者眼熟的兒童品牌。

此外，L4、L5餐飲業态樓層的某些商家也試圖打“寶寶牌”來(lái)吸引父母消費者，餐廳内部配備兒童座椅、桌墊，店(diàn)門(mén)口有搖搖車、動物形狀氣球等玩物，甚至在菜品上做一些改變，提供兒童吃(chī)的兒童餐點、套餐等等。

而位于北京第二機(jī)場高速路(lù)，消費者很容易就(jiù)能看(kàn)見(jiàn)斯普瑞斯奧特萊斯，視覺沖動把他(tā)們帶到了這個歐洲小鎮般的商業領地。

筆者走訪發現，Lanecrawford、Joyce、Dolce & Gabbana、Cerruti 1881、博士蛙等一些在其他(tā)奧萊中并不常見(jiàn)的品牌被引進斯普瑞斯奧萊，以此來(lái)避免直接競争，又可(kě)保持一線品牌對整個項目的形象提升。

除此之外，其二期會引進最大(dà)的奧萊影(yǐng)院，大(dà)比例增加餐飲業态，規劃更多的兒童消費區，以此來(lái)彙聚更多的消費人(rén)群，将國(guó)外奧萊的目的性消費，本土(tǔ)化改造成持續性更強的家庭型消費。

雖然金隅嘉品mall、斯普瑞斯奧特萊斯也在積極引進部分(fēn)國(guó)際知名的連鎖性品牌豐富零售品牌，希望今後能打造高端型商業體(tǐ)，但(dàn)從(cóng)目前的狀況看(kàn)，東壩商圈的商業配套也僅僅是滿足周邊居民(mín)和消費者的基本需求。

網上流傳，東壩萬達廣場也将在2018年(nián)底開業。但(dàn)消息真實性無從(cóng)考據。

周睿認爲，東壩區域現有的已開業面積上來(lái)看(kàn)還(hái)不足以被稱爲一個商圈。未來(lái)區域内，恒大(dà)等項目的入市會對現有的項目造成影(yǐng)響。但(dàn)她認爲這種影(yǐng)響是良性的，對完善整個商圈的格局有積極的作(zuò)用。

北京商業經濟學會秘書(shū)長賴陽也表示，“随着規劃的逐步落地，一個商務區的成熟至少要經過十五年(nián)時間。對于東壩區域來(lái)說(shuō)，商圈的發展要符合其商務區的定位，而不是單單滿足居民(mín)消費需求。”

未來(lái)：圖紙上的預期？

這幾年(nián)發生(shēng)了什麽，讓投資者和開發商對東壩區域“趨之若鹜”？

東壩未來(lái)的交通改善契機(jī)來(lái)自(zì)3條規劃中的新地鐵，分(fēn)别是3号線、12号線和平谷線。按規劃，3條帶來(lái)地下交通新面貌的新地鐵最晚将于5年(nián)後開通運營，這令2020年(nián)的東壩交通圖景看(kàn)上去(qù)很美。

2010年(nián)，北京市朝陽區關于東壩國(guó)際商務區規劃宣布。東壩形象邁入國(guó)際化高大(dà)上行列，而在此之前，東壩作(zuò)爲北京曾經的“十大(dà)邊緣住區” 之一，承擔着與天通苑、回龍觀類似的“保障”使命。

位于東壩的第四使館區規劃建設方興未艾，區域内1000多畝建設用地，未來(lái)将彙聚20餘國(guó)大(dà)使館，使館區的建設必将引發經濟與文化的交融。

如(rú)果，這些圖紙上的預期能夠逐漸實現，未來(lái)的東壩商圈又該如(rú)何發展？

“首先是商務區商業服務的基礎功能。”賴陽表示，“未來(lái)，東壩區域将面臨寫字樓體(tǐ)量大(dà)和餐飲業缺少之間的矛盾。所以要滿足商務人(rén)士午餐、商務會談、宴請(qǐng)等消費需求。其次，則是面積小單品少的無人(rén)貨架、24小時便利店(diàn)、訂票等便利性消費服務。”

除了餐飲和服務性消費外，賴陽還(hái)認爲，商務區要留給品牌方足夠的展現空間。國(guó)際一線品牌需要的是獨立設置的一棟門(mén)店(diàn)，根據品牌的特點設計(jì)門(mén)店(diàn)，這也與國(guó)際化CBD基本上配套。

而随着百貨、購(gòu)物中心同質化趨勢的上升，雖然東壩商圈還(hái)有待發展，項目可(kě)以在業态設置方面偏向展覽、養生(shēng)、美容等文化類、體(tǐ)驗類，以滿足白(bái)領人(rén)士的精神需求。

不管是圖紙上的美好預期，還(hái)是逐步推進的區域規劃，商圈内的項目經營者都(dōu)要時刻保持對消費者需求變化的敏感性。畢竟，這個世界上唯一不變的就(jiù)是變。